Usucapião Extrajudicial

A usucapião é o processo legal que permite a alguém adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, mediante a posse prolongada e qualificada deste bem, como se fosse o legítimo proprietário, e a satisfação de requisitos legais como o tempo e a ausência de oposição. Este instituto jurídico busca dar segurança jurídica a quem utiliza e cuida de um bem por um longo período, mesmo sem ter a escritura formal, transformando a posse de fato em propriedade de direito.  
Elementos essenciais da usucapião

Para que a usucapião seja reconhecida, são necessários alguns requisitos básicos:

1. Posse: O uso e a ocupação contínuos do bem, demonstrando a intenção de ser o dono (animus domini).
2. Tempo:  A posse deve ter a duração mínima exigida por lei, variando conforme o tipo de usucapião. 
3. Contestação: A posse deve ser mansa e pacífica, sem oposição ou contestação de terceiros ou do proprietário original.
4. Qualificação da posse: Além da posse em si, a lei exige que ela atenda a certas qualificações, como a boa-fé, o justo título, ou que o imóvel seja utilizado para moradia.

Tipos de usucapião

Existem diferentes modalidades de usucapião, que variam conforme o tipo de bem e a situação:

• Usucapião Extraordinária:  Exige a posse por 15 anos, sem a necessidade de justo título ou boa-fé, podendo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado obras de caráter produtivo no imóvel.
• Usucapião Ordinária: Requer o prazo de 10 anos de posse com justo título e boa-fé.
• Usucapião Especial Urbana:  Prevista na Constituição, permite a aquisição de área urbana de até 250m² para moradia, após 5 anos de posse contínua e sem oposição, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
  

Como funciona o processo

Para que a usucapião seja concedida, é preciso ingressar com uma ação judicial. Nesta ação, você deve comprovar a posse com documentos como contas de água e luz, impostos (IPTU), plantas do imóvel, declarações de testemunhas e fotos que atestem o tempo de permanência. A sentença do juiz, caso a usucapião seja concedida, servirá como título para o registro do imóvel em seu nome.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial permite transferir a propriedade ao comprador quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva, apesar de o contrato estar quitado e os requisitos legais atendidos. O pedido é feito diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, com a assistência de advogado, como alternativa mais célere ao processo judicial.

Para que serve

• Concluir a transferência de imóveis prometidos à venda quando há quitação e o vendedor não outorga a escritura.
• Regularizar situações antigas de promessa de compra e venda, cessões ou contratos particulares.
• Viabilizar a matrícula em nome do adquirente para fins de financiamento, venda ou regularização fiscal.

Características

Prova de quitação: exige demonstração clara do direito do adquirente e do cumprimento das obrigações (pagamento e demais condições).

Notificações: o titular registral e eventuais interessados são formalmente notificados para manifestação no prazo legal.

Ausência de litígio: havendo impugnação relevante, o procedimento é encerrado e a solução passa ao Judiciário.

Alcance registral: processa-se na matrícula do imóvel e resulta em registro da propriedade em nome do adquirente, observados ônus e restrições existentes.

Importância
A adjudicação compulsória extrajudicial resolve com eficiência casos em que o adquirente já fez sua parte, mas não consegue a escritura por resistência ou impossibilidade do vendedor. Ao trazer a solução para o Registro de Imóveis, o procedimento reduz tempo e custo, dando efetividade ao negócio já cumprido.

A segurança da adjudicação extrajudicial
Com notificações formais, prazos de contraditório e qualificação rigorosa pelo Registro de Imóveis, o procedimento entrega um resultado sólido e oponível a terceiros. A matrícula atualizada funciona como prova plena da titularidade, trazendo previsibilidade e confiança a todas as partes envolvidas.