NOTÍCIAS
Artigo – Novo entendimento do STJ muda requisitos para execução de contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária
01 DE ABRIL DE 2024
Pesquisa revela: 7 em cada 10 brasileiros têm residência própria, com 62% em imóveis quitados e 8% financiados. Financiamento compromete 27% da renda. Contrato de alienação fiduciária garante obrigações legais.
De acordo com pesquisa do Datafolha1, aproximadamente sete em cada dez brasileiros possui residência própria (sendo que 62% residem em imóveis já quitados e apenas 8% em imóveis financiados). Outros 27% vivem em imóveis alugados, enquanto 3% residem em imóveis cedidos ou emprestados. Em média, o financiamento imobiliário compromete 27% da renda familiar no Brasil, sendo que para aquisição do sonhado imóvel próprio, o comprador celebra um Contrato de Compra e Venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, que assegura à instituição financeira que, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, o próprio imóvel sirva para pagar a dívida.
O contrato de alienação fiduciária em garantia é uma das modalidades contratuais existentes no ordenamento jurídico brasileiro, que se destina a garantir o cumprimento de obrigações assumidas pelo devedor fiduciante em relação ao credor fiduciário. Tal instrumento consiste na transferência da propriedade de um bem móvel ou imóvel do devedor fiduciante para o credor fiduciário, com o objetivo de assegurar o cumprimento de uma obrigação. Nesse tipo de contrato, o devedor retém a posse direta do bem e o credor fiduciário recebe a posse indireta, juntamente com o direito de propriedade resolúvel. O fundamento legal do contrato de alienação fiduciária em garantia guarda respaldo na CF/88, mais especificamente em seu art. 5º, inciso XXII, e no art. 22, inciso I, tratado de maneira específica pela lei 9.514/97, que regulamenta esse tipo de contrato, estabelecendo regras e procedimentos para sua realização e execução.
O art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal estabelece o direito à propriedade como um dos direitos fundamentais do cidadão brasileiro. No entanto, admite-se a sua restrição em casos excepcionais, como é o caso da alienação fiduciária em garantia. Essa modalidade contratual permite a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário, como forma de garantir o cumprimento de obrigações assumidas pelo devedor fiduciante. Nesse sentido, a lei 9.514/97 estabelece normas específicas para a alienação fiduciária em garantia de imóveis, regulamentando a constituição, a representação, a obrigação, a transmissão, a modificação e a extinção do contrato, bem como os direitos e deveres das partes envolvidas.
O contrato de Alienação Fiduciária deve ser celebrado por escrito, com a presença de duas testemunhas. O contrato deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informações: (i)O valor da dívida garantida; (ii) A descrição do bem alienado; (iii)O prazo para o cumprimento da obrigação; (iv) As condições para a resolução do contrato; e (v) As penalidades aplicáveis em caso de inadimplência.
O registro do contrato confere ao credor a garantia real sobre o bem alienado, de modo que, via de regra, entendia-se que a constituição da Alienação Fiduciária e seus efeitos dependem do registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente, ou seja, o lugar da situação do bem. Ocorre que, em recente decisão proferida nos autos do EREsp 1.866.844, no julgamento dos embargos de divergência, a 2ª seção do STJ decidiu que, mesmo que o contrato não seja registrado no registro de imóveis conforme exigido pelo art. 23 da lei 9.514/97, isso não invalida ou torna ineficazes os termos acordados livremente entre as partes no contrato de propriedade fiduciária de imóvel.
Em termos gerais, tal entendimento viabiliza o cumprimento da alienação em favor do credor, nos casos em que for verificada inadimplência do devedor do devedor, mesmo que a formalidade exigida pela lei não tenha sido cumprida (o registro do instrumento perante o cartório competente).
Em sede de voto, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que “o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o oficial de registro de imóveis, nos moldes do art. 26 da lei 9.514/97”.
Segundo o ministro, no entanto, essa exigência não dá ao devedor a possibilidade de cancelar o acordo de uma maneira diferente da prevista no contrato, independentemente de quem tinha a responsabilidade de registrar o contrato, seja o devedor ou o credor. Isso ocorre porque o credor fiduciário sempre pode solicitar ao cartório o registro antes de iniciar a alienação extrajudicial.
Desse modo, o entendimento consolidado pela a 2ª seção do STJ flexibiliza os requisitos formais para execução dos termos do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, mesmo que não observadas as formalidades vinculadas ao registro do contrato perante o cartório. Tal medida municia e reforça as teses utilizadas pelas instituições financeiras e de crédito, auxiliando na desburocratização dos procedimentos e visando a efetiva tutela do direito em detrimento da formalidade excessiva.
————————–
1 https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/45-dos-brasileiros-que-pretendem-se-mudar-e-comprar-imovel-nao-se-planejam-para-isso-aponta-pesquisa/
Fonte: Migalhas
Outras Notícias
Anoreg RS
Artigo – “Amor.bet”: os cônjuges ou companheiros têm direito a metade dos valores de apostas esportivas? – Por Conrado Paulino da Rosa
21 de agosto de 2023
Pode ser que você não acompanhe esportes e, mesmo assim, já tenha sido impactado, de alguma forma, por...
Anoreg RS
Anoreg/BR divulga o Ranking Nacional da Qualidade Notarial e Registral 2023
18 de agosto de 2023
A publicação apresenta os Cartórios brasileiros que mais investem no cumprimento das normas nacionais voltadas à...
Anoreg RS
Pessoa jurídica pode recorrer contra penhora de bens de sócio para defender interesse próprio
16 de agosto de 2023
A pessoa jurídica tem legitimidade para recorrer da decisão que decretou a penhora de bens de um sócio não...
Anoreg RS
Ministro André Mendonça poderá votar em julgamento sobre marco temporal de terras indígenas
16 de agosto de 2023
A atuação anterior do ministro como advogado-geral da União não impede que ele vote sobre o tema de repercussão...
Anoreg RS
Atualização possibilita ao Operador Nacional de Registro ferramentas de correição on-line
16 de agosto de 2023
Com o objetivo de contribuir para o aperfeiçoamento do sistema correcional dos cartórios brasileiros, o Operador...