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Artigo – Usucapião: aspectos fundamentais e requisitos legais – por Amadeu Mendonça
19 DE JUNHO DE 2023

Usucapião: muito além da regularização da propriedade. Descubra seus fundamentos, requisitos e as fascinantes implicações sociais neste artigo detalhado e esclarecedor.

imobiliário, sendo uma forma de aquisição originária da propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem. Neste artigo, exploraremos os aspectos fundamentais da usucapião, com base na Constituição Federal e no Código Civil e em outras legislações pertinentes, analisando os requisitos legais necessários para sua configuração.

1. Conceito e Funcionamento do Usucapião

A usucapião, prevista no Código Civil, é o instituto pelo qual o possuidor adquire a propriedade de um bem em razão da posse prolongada e ininterrupta, desde que observados os requisitos legais estabelecidos. Esse mecanismo tem como objetivo premiar a posse pacífica e incontestada, conferindo segurança jurídica ao possuidor e regularizando situações de fato consolidadas.

2. Requisitos para a Configuração do Usucapião

Os requisitos para a configuração da usucapião encontram-se estabelecidos no Código Civil, devendo o possuidor cumprir as seguintes condições:

a. Posse mansa e pacífica: A posse deve ser exercida de forma tranquila, sem oposição ou contestação por parte de terceiros. Conforme o Código Civil, essa posse deve ser exercida “como se dono fosse”, ou seja, com a intenção de ser proprietário do bem.

b. Tempo de posse ininterrupta: O período de posse necessário para a configuração da usucapião varia de acordo com a modalidade aplicável. A usucapião ordinária, previsto no artigo 1.242 do Código Civil, requer posse contínua e ininterrupta pelo prazo de 10 anos. Já a usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, exige um período de posse de 15 anos.

c. Registro do imóvel: É importante destacar que a usucapião pode ser requerida mesmo quando o imóvel não possui matrícula registrada em cartório de registro de imóveis.

3. Tipos de Usucapião

A Constituição Federal e o Código Civil preveem diferentes tipos de usucapião, adequados a diferentes situações. Além dos já mencionados, é importante destacar outros tipos relevantes:

a. Usucapião ordinária: A usucapião ordinária, regulamentada pelo artigo 1.242 do Código Civil, é aplicável quando o possuidor exerce posse mansa e pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 10 anos, sem interrupções. Essa modalidade não requer a comprovação de justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
b. Usucapião extraordinária: A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, estabelece um prazo de posse de 15 anos ininterruptos e sem oposição para que o possuidor adquira a propriedade do imóvel. Diferentemente da usucapião ordinária, a modalidade extraordinária não exige justo título ou boa-fé por parte do possuidor.

c. Usucapião familiar: A usucapião familiar, regulamentado pela lei 12.424/11, busca proteger o núcleo familiar que ocupa imóvel de até 250 metros quadrados, de forma ininterrupta e com intenção de moradia, por pelo menos 5 anos. Nesse caso, é necessário que o possuidor não possua outro imóvel urbano ou rural.

d. Usucapião coletiva: A usucapião coletiva é disciplinada pela lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) e permite a aquisição da propriedade por comunidades que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, com finalidade de moradia, por um período mínimo de 5 anos. A usucapião coletiva busca regularizar a situação de famílias de baixa renda que ocupam áreas urbanas de forma organizada e coletiva.

e. Usucapião especial urbana: De acordo com o artigo 1.240 do Código Civil, a usucapião especial urbana pode ser declarada se um indivíduo possui de forma ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, um imóvel urbano de até 250 m², utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

f. Usucapião especial rural: Conforme o artigo 1.239 do Código Civil, a usucapião especial rural é caracterizada quando um indivíduo, não sendo proprietário de qualquer imóvel, detém, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, uma área de terra em zona rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família.

4. Procedimento de Usucapião

O procedimento de usucapião pode ser realizado tanto judicialmente quanto extrajudicialmente. Além do procedimento judicial tradicional, previsto nos itens anteriores, a usucapião extrajudicial foi introduzida pela lei 13.105/15 (Código de Processo Civil) e possibilita a aquisição da propriedade por meio de um procedimento mais simplificado, realizado diretamente perante o cartório de registro de imóveis.

A usucapião extrajudicial, também conhecida como usucapião administrativa, é aplicável em situações em que não há litígio ou contestação por terceiros. Para sua realização, são necessários os seguintes requisitos:

a. Consenso entre as partes: Todos os interessados na aquisição do imóvel por meio da usucapião devem concordar com a realização do procedimento extrajudicial.

b. Representação por advogado: Os requerentes devem ser representados por advogado devidamente habilitado.

c. Documentação completa: É preciso apresentar toda a documentação necessária, como prova da posse, documentos pessoais dos requerentes, planta do imóvel, memorial descritivo, entre outros, conforme exigido pela legislação e pelos requisitos estabelecidos pelo cartório de registro de imóveis.

d. Análise e decisão do cartório: Após a apresentação da documentação, o cartório de registro de imóveis analisará o pedido de usucapião extrajudicial. Caso todos os requisitos estejam satisfeitos, será emitida a decisão registrando a aquisição da propriedade pelo usucapiente.

A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa mais célere e menos onerosa em relação ao procedimento judicial, desde que preenchidos os requisitos legais e respeitados os trâmites estabelecidos pela legislação vigente.

É importante ressaltar que, mesmo na usucapião extrajudicial, a atuação de um advogado especializado é recomendada para garantir a correta instrução do processo e a obtenção do registro imobiliário definitivo.

5. Implicações jurídicas e sociais do Usucapião

A usucapião, como um mecanismo jurídico de aquisição da propriedade, tem uma gama ampla de implicações jurídicas e sociais. Com efeito, sua aplicação pode afetar tanto os direitos individuais quanto as relações sociais em um sentido mais amplo.

No âmbito jurídico, a usucapião contribui para a segurança jurídica e a regularização fundiária. A possibilidade de um indivíduo adquirir a propriedade de um bem por meio da posse prolongada e ininterrupta proporciona uma forma de regularização de situações de posse que, muitas vezes, são complexas e de difícil resolução.

No âmbito social, a usucapião tem o potencial de promover a justiça social e o direito à moradia. Em muitos casos, pessoas de baixa renda ocupam imóveis abandonados ou terras não produtivas, sem qualquer título de propriedade. A usucapião permite que essas pessoas obtenham o reconhecimento legal de sua posse, transformando-as em proprietárias legítimas.

Conclusão

Além do procedimento judicial tradicional, a usucapião extrajudicial surgiu como uma alternativa simplificada para a aquisição da propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta.

Esse procedimento, realizado diretamente perante o cartório de registro de imóveis, exige consenso entre as partes, representação por advogado, documentação completa e análise do cartório para emissão da decisão de registro imobiliário.

Cabe aos interessados avaliar as circunstâncias de seu caso e, quando viável, optar pelo procedimento extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais. Sempre é recomendado buscar a assessoria jurídica de um advogado especializado para garantir o correto encaminhamento do processo e a regularização da propriedade por meio da usucapião.

Amadeu Mendonça é advogado imobiliário com ênfase em soluções jurídicas para proteção do patrimônio e negócios imobiliários. Sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM.

Fonte: Migalhas