NOTÍCIAS
Aquisição de imóveis e a regularidade fiscal do vendedor e do proprietário antecessor – Por Gleydson K. L. Oliveira
07 DE JUNHO DE 2023
A diligência legal tendo por objeto o imóvel, o(s) proprietário(s) e do(s) antecessor(es) proprietário(s), consiste em providência indispensável a ser realizada pelo comprador em hipótese de aquisição de imóvel, através do seu advogado, com vistas a identificar as informações que possam eventualmente configurar a perda da higidez da propriedade, a ocorrência de fraude à execução e contra credores, e a existência de dívidas que podem comprometer a validade e/ou eficácia do negócio jurídico.
Decisão proferida pela 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.820.873, publicada em 23/5/2023, examinou assunto de relevo no direito imobiliário referente às cautelas que o interessado deve adotar por ocasião da aquisição de bem imóvel.
No caso concreto, antes de comprar um imóvel, uma pessoa verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição do segundo proprietário na cadeia dominial, a despeito de a incorporadora, primeira proprietária do imóvel, ter débito tributário inscrito na dívida ativa pela Fazenda Nacional.
A decisão do TRF-4ª Região considerou que a última compradora agiu de boa-fé ao adotar as cautelas que lhe eram exigidas e que, no caso de alienações sucessivas de imóveis, não seria exigida a investigação das certidões negativas de todos os proprietários anteriores.
Com efeito, para a lavratura da escritura pública, há a necessidade de apresentação do comprovante de pagamento de imposto de transmissão, das certidões fiscais do alienante e das certidões de propriedade e de ônus reais, nos termos do artigo 1º da Lei 7.433/1985.
Por força da Lei 13.097/2015, em seu artigo 54, foi expressamente adotado, no direito imobiliário, o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel, segundo o qual não poderão ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel.
O prévio registro da informação perante o cartório de imóveis se constitui em providência que dá eficácia a terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento de terceiros, de sorte que, para efeito de caracterização da boa-fé do terceiro adquirente do imóvel, não serão exigidas a obtenção de prévia de quaisquer documentos ou certidões (além daqueles requeridos nos termos do artigo 1º, §2º, da Lei 7.433/1985) e a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
A partir da vigência da Lei Complementar nº 118/2005, que emprestou nova redação ao artigo 185 do Código Tributário Nacional, consideram-se em fraude à execução as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa, tendo a fraude o caráter absoluto e objetivo (AgInt no REsp 1.853.950, relator ministro Gurgel de Faria).
No voto do ministro Benedito Gonçalves, foi reafirmado o entendimento adotado pela 1ª Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.141.990, de que a alienação do imóvel ocorrida após entrar em vigor a LC 118/2005 configura fraude à execução, quando existente a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.
A propósito, a existência de sucessivas alienações e a boa-fé do último adquirente não afastam, por si sós, a presunção de fraude à execução decorrente da primeira alienação do imóvel por devedor da Fazenda Nacional, quando o crédito tributário já se encontrava inscrito como dívida ativa, na esteira da orientação tradicional do STJ (REsp 27.555, relator ministro Dias Trindade).
Por isso que, à vista da orientação do STJ fundada na interpretação da LC 118/2005, deve haver especial cuidado na diligência legal do imóvel, abrangendo o imóvel à luz das informações que se extraem da matrícula perante o cartório de imóveis, a análise não apenas em relação ao vendedor, mas também em relação a situação dos proprietários anteriores.
Fonte: Conjur
Outras Notícias
Anoreg RS
Cartórios registraram número recorde de testamento, inventário e partilha em 2022
18 de janeiro de 2023
Em 2022, serviços de testamento, inventário e partilha alcançaram número recorde nos cartórios do Brasil.
Anoreg RS
Tribunal Europeu condena a Rússia por rejeitar casamento homoafetivo
18 de janeiro de 2023
A Rússia cometeu “uma violação do direito ao respeito à vida pessoal e familiar”, garantida pelo Convênio...
Anoreg RS
Anoreg/RS reúne entidades para debater realização do XIV Encontro Notarial e Registral do RS
17 de janeiro de 2023
A Comissão Organizadora do Encontro Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, previsto para ocorrer nos dias 28 e...
Anoreg RS
Portaria Detran/RS N.° 029, de 13 de janeiro de 2023 – Dispensa fiscais e designa novos fiscais técnicos do Contrato n.º 17/2022.
17 de janeiro de 2023
Designar os servidores abaixo relacionados para realizar a função de fiscal técnico de contrato
Anoreg RS
Retrospectiva das principais decisões do STJ – Por Giselle Farinhas
17 de janeiro de 2023
Soluções passam a ser mais concisas em orientar de forma informativa os clientes, parceiros e colegas da profissão.