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Artigo: Averbação premonitória no processo de conhecimento – Por Carlos Augusto Thomaz
11 DE JULHO DE 2022

A averbação premonitória consiste no ato pelo qual se atribui publicidade erga omnes à demanda judicial que tramita contra o proprietário de bem sujeito a registro, com a finalidade de caracterizar-se fraude à execução prevista no artigo 792 do Código de Processo Civil (CPC). O presente estudo estará circunscrito às averbações premonitórias efetuadas no registro de imóveis.

A averbação premonitória chancelará presunção absoluta de conhecimento da ação judicial perante terceiros [1]. O exequente estará liberado de provar a má-fé do terceiro adquirente. Contra o executado recairá a presunção absoluta de conhecimento da ação, mesmo que ainda não tenha sido citado. As alienações e onerações — em caso de fraude à execução — serão consideradas ineficazes em relação ao exequente, nos ditames do § 1º do artigo 792 do CPC.

Na ausência da averbação premonitória, o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda judicial recairá sobre o exequente — consoante entendimento jurisprudencial consolidado, desde 2009, no Superior Tribunal de Justiça. O STJ desobriga o terceiro adquirente de buscar — ao tempo da alienação — por certidões negativas, no nome do alienante, junto a distribuidores judiciais [2].

O artigo 54 da Lei nº 13.097/15 consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula — e realçou a importância da averbação premonitória — ao estabelecer que não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis [3].

O § 2º do artigo 792 do CPC sedimentou a jurisprudência do STJ, no sentido de liberar o terceiro adquirente do ônus de exibir certidões negativas de distribuidores judiciais, pois a existência de eventuais ações contra o alienante deveria estar inscrita no fólio real.

O artigo 54 da Lei nº 13.097/15, por meio da Lei nº 14.382 — de 27/6/2022 —, recebeu a inclusão do seguinte dispositivo:

“§ 2º. Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real: I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais” [4].

Assim, não se poderá opor ao terceiro adquirente de boa-fé fraude à execução no caso de inexistência de averbação na matrícula. A concentração dos atos na matrícula protege somente o terceiro adquirente de boa-fé, conforme o § 1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/15. A ausência de averbação gerará presunção relativa de boa-fé do terceiro adquirente, que poderá ser afastada por prova produzida pelo exequente [5].

A averbação premonitória — no processo de execução — encontra guarida no caput do artigo 828 do CPC:

“Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.”

A certidão — para fins de averbação premonitória — será expedida sem a necessidade de ordem judicial, bastando que a execução tenha sido admitida pelo juiz [6]. No cumprimento de sentença, a averbação premonitória também ocorrerá com lastro no artigo 828 — combinado com o artigo 513 — do CPC [7].

O CPC não prevê hipótese de averbação premonitória no processo de conhecimento [8]. Encontra-se tal previsão na Lei nº 13.097/15:

“Artigo 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do disposto no inciso do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 2015 – Código de Processo Civil. (Redação dada Pela Lei nº 14.382, de 2022) [9]

Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída.

• 1º. Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado.
• 2º. A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.
• 3º. O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do caput , no prazo de até dez dias contado da sua concretização.
• 4º. A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação.

Artigo 57. Recebida a comunicação da determinação de que trata o caput do art. 56, será feita a averbação ou serão indicadas as pendências a serem satisfeitas para sua efetivação no prazo de 5 (cinco) dias.”

Destarte, revelam-se inadequadas decisões judiciais que concedem a averbação premonitória — no processo de conhecimento — por meio de aplicação analógica do artigo 828 do CPC em cumulação com os requisitos da tutela de urgência — artigo 300 do CPC —, a exemplo do aresto abaixo indicado:

“A anotação da existência do litígio no registro do bem se afigura como medida plausível, com base no princípio da publicidade, de forma a dar conhecimento a terceiros de boa-fé que possam se interessar pela aquisição do imóvel. O artigo 828 do CPC não tem aplicabilidade restrita às execuções, podendo ser aplicado aos processos de conhecimento, com observância dos requisitos da tutela de urgência.”

(TJ-MG — Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.21.154318-6/001, relator: des. José de Carvalho Barbosa, 13ª C MARA CÍVEL, julgamento em 10/2/2022, publicação da súmula em 11/2/2022)

A diferença entre a averbação premonitória do artigo 828 do CPC e a da Lei nº 13.097/15 consiste — basicamente – na exigência de determinação judicial para esta última. No processo de conhecimento — diante da inexistência de título executivo — exige-se determinação judicial.

O juiz, ao admitir a ação de conhecimento — e verificar a plausibilidade mínima do direito do autor —, estará apto a deferir o pedido de averbação premonitória. O que se busca evitar é, tão somente, a determinação de averbações premonitórias calcadas em demandas frívolas [10].

Outrossim, não é lícito ao juiz imiscuir-se na perquirição do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Não se deve confundir averbação premonitória com arresto ou indisponibilidade de bens [11]. Diferentemente do arresto, a averbação premonitória não ostentará preferência em face de futuras penhoras [12], nem sujeitará o imóvel a quaisquer ônus.

A insolvência do réu, do mesmo modo, não configura requisito da averbação premonitória. A redação do inciso IV do artigo 792 do CPC é confusa. O que torna o devedor insolvável é a alienação do imóvel, e não a tramitação do processo de conhecimento. A insolvabilidade do devedor somente poderá ser aquilatada no juízo da execução, em que se apurará a inexistência de bens penhoráveis, ocasionando a frustração dos meios executórios e a eventual conformação de fraude [13].

A averbação premonitória outorga publicidade à tramitação da demanda judicial e, assim, assevera presunção absoluta de cognoscibilidade perante terceiros, segurança ao tráfego jurídico imobiliário e proteção ao terceiro adquirente de boa-fé [14].

A decisão judicial abaixo transcrita confirma o mero desiderato da averbação premonitória de conferir publicidade aos atos processuais, embora fundamentada — contraditoriamente — em tutela de urgência:

“Nos termos do art. 300, do CPC, a antecipação de tutela pode ser deferida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ainda que o processo se encontre na fase de conhecimento, possível a averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel em litígio, dando publicidade e prestigiando, desta forma, o poder geral de cautela, condição esta que não prejudica o direito dos proprietários pelo seu caráter meramente informativo.”

(TJ-MG — Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.141692-4/002, Relator: Des. Adriano de Mesquita Carneiro, 11ª C MARA CÍVEL, julgamento em 09/09/2020, publicação da súmula em 11/9/2020)

A estipulação de requisitos excessivos — e sem amparo legal — para deferimento da averbação premonitória acarretará a impossibilidade de futuro decreto de fraude executiva, tendo em vista a extrema dificuldade do credor em comprovar a má-fé do terceiro adquirente, diante do princípio da concentração dos atos na matrícula.

O autor indenizará o réu, no caso de averbação premonitória indevida, nos termos do § 5º do artigo 828 do CPC.

Em suma, caberá ao juiz, no processo de conhecimento, deferir o pedido de averbação premonitória – com força no inciso IV do artigo 54, da Lei nº 13.097/15 — sem a comprovação do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tampouco de que a ação admitida poderá levar o réu à insolvência. Ao juiz bastará constatar a probabilidade do direito do autor em grau de intensidade inferior à probabilidade do direito exigida na tutela de urgência.

Fonte: ConJur